Hoeksche Zaken, zomer 2021

HOEKSCHE ZAKEN 12 EEN OVERSPANNEN WONINGMARKT: LAAT JE NIET GEK MAKEN! HANDIGE TIPS VOOR KOPERS & VERKOPERS De woningmarkt is overspannen en overbieden lijkt de norm. Door alle chaos is er vaak onvoldoende aandacht voor de te maken afspraken. Monique Uphus van De Neef Advocaten maakt het steeds vaker mee dat kopers of verkopers achteraf tegen problemen aanlopen. Problemen die met een goed juridisch advies vooraf, voorkomen hadden kunnen worden. Zij deelt haar belangrijkste tips.  CYNTHIA VAN DER WAAL  BIANCA DE BIE GA ZORGVULDIG TE WERK “De huizenmarkt is overspannen. Maar laat je niet gek maken door de druk van de markt en ga zorgvuldig te werk. We hebben het niet over een pakje boter, maar één van de belangrijkste aankopen van je leven, zowel financieel als emotioneel. De meeste mensen nemen nog wel de tijd voor het uitvoeren van een bouwkundige inspectie. In het geval van oude huizen is dit zeker aan te raden en in sommige gevallen zelfs verplicht. Maar naast een bouwkundige keuring is een juridische beoordeling ook erg belangrijk.” WAT MAG JE VERWACHTEN? “Een woning die je koopt moet aan de overeenkomst beantwoorden. Een woning voldoet aan de overeenkomst als de woning de eigenschappen heeft die je mocht verwachten en geen eigenschappen heeft die je niet hoefde te verwachten. Het uitgangspunt daarbij is dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik. Dat klinkt logisch, maar wát mag je dan precies verwachten? Dit is een grijs gebied en afhankelijk van veel factoren. Gaat het om een oude of nieuwe woning, wat is de vraagprijs en hoe ziet de woning eruit. Je mag van een nieuwe, dure en mooie woning hogere verwachtingen hebben dan van een ‘oud opknappertje’.” WAT STAAT ER IN DE OVEREENKOMST? “De verwachtingen worden ook bepaald door wat er in de overeenkomst staat. Bij oude woningen is bijvoorbeeld vaak een ouderdomsclausule opgenomen. De verkoper is dan niet aansprakelijk voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom en deze komen dus voor rekening en risico van de koper. Maar de exacte bewoordingen van deze ouderdomsclausule kunnen nogal verschillen. Dit bepaalt mede wat er voor risico van de koper komt en wat voor het risico van de verkoper. Verder zijn vaak garanties in de koopovereenkomst opgenomen. Ook hiervoor geldt dat de omschrijving van invloed is op wie waarvoor verantwoordelijk is. Deze garantie en de ouderdomsclausule werken bovendien als communicerende vaten en zijn van invloed op elkaar. Overigens spelen ook mondelinge uitspraken een rol bij de verwachtingen. Wat hebben de partijen tegen elkaar gezegd over de eigenschappen van de woning, voordat de overeenkomst werd gesloten?” ONDERZOEKS- EN MEDEDELINGSPLICHT “Als koper heb je een onderzoeksplicht. Je mag alleen eigenschappen verwachten waaraan je niet hoefde te twijfelen. Anders moet je doorvragen of onderzoek (laten) uitvoeren. Als verkoper heb je daarentegen een mededelingsplicht. Je moet gebreken waarvan je op de hoogte bent, melden aan de koper.” JURIDISCH ADVIES “Wanneer een woning na het sluiten van de overeenkomst gebreken vertoont, dan is het vaak niet eenvoudig om te bepalen wie de aansprakelijke partij is. De uitkomst is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden, die niet altijd even makkelijk boven tafel te krijgen en te bewijzen zijn. Kortom, een grijs gebied. Het is daarom van belang om je voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet alleen bouwkundig, maar ook juridisch te laten adviseren. In relatie tot de koopsom zijn dit beperkte kosten vooraf, maar het kan veel kosten en problemen later voorkomen. Natuurlijk weten de makelaar en notaris wat ze opnemen in de overeenkomst, maar ik heb het hier echt over nuances die heel situatiespecifiek kunnen zijn. Wat voor de verkoper de meest gunstige formulering is, blijkt voor de koper misschien minder gunstig of andersom. Houd hier rekening mee. Verder heb je als koper een ‘klachtplicht’. Wanneer je een woning hebt gekocht en er komen gebreken aan het licht, dan moet je dit tijdig melden bij de verkoper, anders bestaat het risico dat je je rechten verspeelt.”